目錄
- 我沒有英國定居簽證 可以貸款嗎?
- 英國有哪些貸款方式?
- 利率和可貸成數和年限是怎麼計算的?
- 貸款什麼時候開始準備較好?
- 付款方式和貸款安排是怎樣的?
- 接受海外買家貸款的銀行有哪些?
- 英國買樓的風險與挑戰
- 買樓貸款程序是怎樣的?
- 小編溫馨提示
英國有哪些貸款方式?
按照房產用途,英國買樓貸款可分為自住貸款及投資貸款。 自住貸款最高可獲房價的85%貸款,而投資貸款最高可獲房價的70%-75%。
在投資貸款中,有一款深受喜愛的貸款方式:Buy-To-Let Mortgage,也就是”以房租養貸型”貸款。 這種貸款本質上是”地主模式”,買家將所購房屋出租,每月靠收租還貸,理論上不需要再額外出錢養房。
另外,根據還款方式的不同,英國貸款還分為連本帶息還款(Capital Repayment)和只還利息型(Interest Only)。 前者與香港的買樓貸款相同,每月連本帶息還款;而只還利息型,就是指每個月僅支付貸款利息,本金在貸款期結束后一次性還清。 這種方式目前在投資貸款中非常流行。
兩種還款方式各有利弊。 連本帶息的方式每月還款額較多,限制了現金流,但貸款期結束后房子就完全歸買家所有,更適合用於自住。
只還利息型每月還款額較小,貸款期結束后需要支付房子本金。 但這種方式更受投資者歡迎。 在操作時,貸款期間(絕大多數投資客持有年限在7-10年),通過出售房屋的方式來支付本金,由此又可以獲得一筆房屋增值收益。
利率和可貸成數和年限是怎麼計算的?
總體來說,英國買樓的貸款利率要比香港高。 根據各銀行不同,目前UK mortgage one安排貸款利率一般為2.49%-2.99%,即使在英國基準利率高位時,最高也沒超過3.8%。
一般英國買樓預設貸款年限為30年。 根據買家年齡和財務狀況,目前UK mortgage one安排最長的貸款年限為35年。
儘管海外投資貸款最高可貸70-75%,但根據UK mortgage one的經驗,準備好3-4成左右的首付是比較保險的。 買家能獲得的房貸比例跟自身財務狀況、房產評估價以及買家的購房用途這3個方面緊密相關。
付款方式和貸款安排是怎樣的?
以樓花為例,客戶在購買英國樓簽訂合同之後,一個月內只需要10%的首付,這筆錢支付到律師樓的客戶帳戶。 有些在2-3年後交樓的樓花會要求在第二年再繳付10-15%的second payment。 剩下的75-80%的餘款(包括貸款)在交樓時支付。
若英國樓已經是現房或是一年內交房,那同樣,簽訂合同之後,一個月內繳付10%,剩下的90%的餘款(包括貸款)在交樓時支付。 現樓客戶需要和開發商約定好餘款支付時間(一般在繳付10%之後的3個月內)。
英國買樓的風險與挑戰
購買英國房地產可能會帶來各種風險和挑戰。首先,您需要瞭解英國的房地產市場並能夠評估買賣價格是否合適。此外,您還必須考慮到英國的稅法和相關法規。
市場風險:英國的房地產市場時常會有起伏,因此投資者需要充分了解並評估市場狀況。不同地區和城市的房價也可能有很大的差異,投資者必須對英國的各地區有一定的瞭解。
法律挑戰:在英國購買房地產涉及許多法律事宜,包括買賣合同、房地產稅和遺產稅等。對外國買家來說,瞭解和遵守這些法律可能是一項挑戰。
財務風險:除非您打算全額現金購買,否則可能需要考慮貸款。這意味著您需要考慮利率風險和貸款批准的可能性。
物業管理挑戰:如果您計劃出租買來的房地產,則需要考慮物業管理的問題,例如找到合適的租戶、維修物業以及處理租賃合同等。
政策變動風險:英國的房地產政策有時會變動,這可能影響到您的投資回報。例如,政府可能會調整物業稅或租金管制政策,影響到您的收益。
面對這些風險和挑戰,經過周密的規劃和研究,以及尋求專業的法律和財務建議,可以幫助您更好地應對。
1. 初審
買家向有關銀行提交準備好的個人身份證明、資產證明、地址證明等材料。 銀行在收到資料後會做出初步評估,確定買家的貸款額度。 這一階段大約需要一至兩周。
2. 第三方驗房評估
在英國貸款,必須有評估的環節,評估不僅有房屋質量等相關信息,還會給出相應的估價,這將決定銀行最終貸款的數額。 (一般銀行都根據評估價的成成數來放貸,這也是銀行風控的一種手段)。 這一階段通常需要兩周左右的時間。
3. 核准
提交評估報告後,銀行將根據報告的估價,並結合買家的資產狀況進行審核,以及做壓力測試,以此保證買方有足夠的收入來應對各種影響還款的情況。
4. 成功批核貸款offer
審核完成之後,銀行將決定是否成功批核。 最終是否能成功,要以銀行最終的mortgage offer為準。
小編溫馨提示
英國買樓收租的確吸引,但貸款申請仍是一個相對繁瑣的過程,千萬不可掉以輕心。 在選擇貸款產品和銀行時,一定要結合自身情況,以獲取貸款為首要任務,而不是盲目追求低息和高成數按揭。
近年來,為了防止洗錢(AML)等非法交易的行為,英國監管機構對英國買樓貸款申請進行了更加嚴格的詳細的盡職調查 (KYC),過程繁複對借款人資料重複核實,客戶如安排失當銀行會馬上停止該貸款申請及留下不良紀錄。
英國銀行業是一個高度監管、高度守法、高紀律性金融群體,客戶一定要選擇可靠機構申請貸款,以免安排按揭失當,面對被發展商殺訂金的風險。
最後希望UK mortgage one客戶能夠在貸款申請過程中,獲得專業技術支援,務求令貸款申請早日批出,安心成交收樓。