英國買樓懶人包 - 英國投資移民 買樓自住攻略

按照房產用途，英國買樓貸款可分為自住貸款及投資貸款。 自住貸款最高可獲房價的85%貸款，而投資貸款最高可獲房價的70%-75%。

在投資貸款中，有一款深受喜愛的貸款方式：Buy-To-Let Mortgage，也就是”以房租養貸型”貸款。 這種貸款本質上是”地主模式”，買家將所購房屋出租，每月靠收租還貸，理論上不需要再額外出錢養房。

另外，根據還款方式的不同，英國貸款還分為連本帶息還款（Capital Repayment）和只還利息型（Interest Only）。 前者與香港的買樓貸款相同，每月連本帶息還款;而只還利息型，就是指每個月僅支付貸款利息，本金在貸款期結束后一次性還清。 這種方式目前在投資貸款中非常流行。

兩種還款方式各有利弊。 連本帶息的方式每月還款額較多，限制了現金流，但貸款期結束后房子就完全歸買家所有，更適合用於自住。

只還利息型每月還款額較小，貸款期結束后需要支付房子本金。 但這種方式更受投資者歡迎。 在操作時，貸款期間（絕大多數投資客持有年限在7-10年），通過出售房屋的方式來支付本金，由此又可以獲得一筆房屋增值收益。

總體來說，英國買樓的貸款利率要比香港高。 根據各銀行不同，目前UK mortgage one安排貸款利率一般為2.49%-2.99%，即使在英國基準利率高位時，最高也沒超過3.8%。

一般英國買樓預設貸款年限為30年。 根據買家年齡和財務狀況，目前UK mortgage one安排最長的貸款年限為35年。

儘管海外投資貸款最高可貸70-75%，但根據UK mortgage one的經驗，準備好3-4成左右的首付是比較保險的。 買家能獲得的房貸比例跟自身財務狀況、房產評估價以及買家的購房用途這3個方面緊密相關。

銀行也會對您進行壓力測試（Stress Test）：

• 房產租金收入是需要減去房屋成本（每月物業費/地租）還貸款額的125-145% (事實上，很多銀行已經使用145%來做計算了）。
• 定息按揭會將壓測貸款利率提升到5.5-6%來計算。

請注意由於英國投資移民買家比較喜歡投資樓花項目，收樓時的市場環境會影響房產評估價錢，銀行由於風險控制，在英國買樓評估程序時是十分保守的，評估價都會低於售價。 所以我們建議買家準備好4成左右的首期是保險的。 購買£200萬以上的高端豪宅客戶最好能留出5成的首期。

一般都是預計交樓日期前6個月。 根據客戶自身情況，選擇不同銀行所需時間會有不同的。 有些銀行對於穩定交稅客戶通常要求提供六個月糧單及銀行月結單，而自雇客戶很多都會適當避稅，帳面上收入和完稅不多。 這樣的話提前12個月開始準備流水收入和銀行月結單等是比較合適的。

以樓花為例，客戶在購買英國樓簽訂合同之後，一個月內只需要10%的首付，這筆錢支付到律師樓的客戶帳戶。 有些在2-3年後交樓的樓花會要求在第二年再繳付10-15%的second payment。 剩下的75-80%的餘款（包括貸款）在交樓時支付。

若英國樓已經是現房或是一年內交房，那同樣，簽訂合同之後，一個月內繳付10%，剩下的90%的餘款（包括貸款）在交樓時支付。 現樓客戶需要和開發商約定好餘款支付時間（一般在繳付10%之後的3個月內）。

銀行的貸款要求會隨政策和申請人數做改變，但大方向是不變的。 提供材料需要和本人真實情況相匹配，需要make sense。 受雇人士主要看個人收入和稅收證明，自雇人士會需要看公司近期的經營情況。

UK mortgage one團隊在英國擁有強大本地銀行網絡，相關銀行資源充足，比較熟悉本地市場環境，不同香港背景銀行集中做倫敦一二區物業，而且英國本地銀行批核簡易快速，建議貨比三家，為自己作出最明智的選擇。

英國買樓收租的確吸引，但貸款申請仍是一個相對繁瑣的過程，千萬不可掉以輕心。 在選擇貸款產品和銀行時，一定要結合自身情況，以獲取貸款為首要任務，而不是盲目追求低息和高成數按揭。

近年來，為了防止洗錢(AML)等非法交易的行為，英國監管機構對英國買樓貸款申請進行了更加嚴格的詳細的盡職調查 (KYC)，過程繁複對借款人資料重複核實，客戶如安排失當銀行會馬上停止該貸款申請及留下不良紀錄。

英國銀行業是一個高度監管、高度守法、高紀律性金融群體，客戶一定要選擇可靠機構申請貸款，以免安排按揭失當，面對被發展商殺訂金的風險。

最後希望UK mortgage one客戶能夠在貸款申請過程中，獲得專業技術支援，務求令貸款申請早日批出，安心成交收樓。