經常有英國投資移民客戶問,我貸款能安排嗎,什麼利率啊,英國買樓自住做幾成呀。 我說您問這個話就外行了,貸款能不能做,怎麼個做法,主要看英國樓本身情況和您自身條件。 不過一般說起來若距離交樓還有2-3個月以上的時間,99.99%的英國買樓都是可以做貸款的,還剩0.01% 看天意,畢竟這世上沒有100% 的事。

我沒有英國定居簽證 可以貸款嗎?

無論是否在英國工作和生活,香港的投資者都可以在英國買樓做貸款。

英國政府並未對非英國公民在英國買樓做出限制,買家不必在英國有居留身份,也不必有英國的收入來源。 如果是使用香港的收入和交稅證明,不必擔心貸不到款的問題。

英國有哪些貸款方式?

按照房產用途,英國買樓貸款可分為自住貸款及投資貸款。 自住貸款最高可獲房價的85%貸款,而投資貸款最高可獲房價的70%-75%。

在投資貸款中,有一款深受喜愛的貸款方式:Buy-To-Let Mortgage,也就是”以房租養貸型”貸款。 這種貸款本質上是”地主模式”,買家將所購房屋出租,每月靠收租還貸,理論上不需要再額外出錢養房。

另外,根據還款方式的不同,英國貸款還分為連本帶息還款(Capital Repayment)和只還利息型(Interest Only)。 前者與香港的買樓貸款相同,每月連本帶息還款;而只還利息型,就是指每個月僅支付貸款利息,本金在貸款期結束后一次性還清。 這種方式目前在投資貸款中非常流行。

兩種還款方式各有利弊。 連本帶息的方式每月還款額較多,限制了現金流,但貸款期結束后房子就完全歸買家所有,更適合用於自住。

只還利息型每月還款額較小,貸款期結束后需要支付房子本金。 但這種方式更受投資者歡迎。 在操作時,貸款期間(絕大多數投資客持有年限在7-10年),通過出售房屋的方式來支付本金,由此又可以獲得一筆房屋增值收益。

利率和可貸成數和年限是怎麼計算的?

總體來說,英國買樓的貸款利率要比香港高。 根據各銀行不同,目前UK mortgage one安排貸款利率一般為2.49%-2.99%,即使在英國基準利率高位時,最高也沒超過3.8%。

一般英國買樓預設貸款年限為30年。 根據買家年齡和財務狀況,目前UK mortgage one安排最長的貸款年限為35年。

儘管海外投資貸款最高可貸70-75%,但根據UK mortgage one的經驗,準備好3-4成左右的首付是比較保險的。 買家能獲得的房貸比例跟自身財務狀況、房產評估價以及買家的購房用途這3個方面緊密相關。

銀行也會對您進行壓力測試(Stress Test):

  • 房產租金收入是需要減去房屋成本(每月物業費/地租)還貸款額的125-145% (事實上,很多銀行已經使用145%來做計算了)。
  • 定息按揭會將壓測貸款利率提升到5.5-6%來計算。

請注意由於英國投資移民買家比較喜歡投資樓花項目,收樓時的市場環境會影響房產評估價錢,銀行由於風險控制,在英國買樓評估程序時是十分保守的,評估價都會低於售價。 所以我們建議買家準備好4成左右的首期是保險的。 購買£200萬以上的高端豪宅客戶最好能留出5成的首期

貸款什麼時候開始準備較好?

一般都是預計交樓日期前6個月。 根據客戶自身情況,選擇不同銀行所需時間會有不同的。 有些銀行對於穩定交稅客戶通常要求提供六個月糧單及銀行月結單,而自雇客戶很多都會適當避稅,帳面上收入和完稅不多。 這樣的話提前12個月開始準備流水收入和銀行月結單等是比較合適的。

付款方式和貸款安排是怎樣的?

以樓花為例,客戶在購買英國樓簽訂合同之後,一個月內只需要10%的首付,這筆錢支付到律師樓的客戶帳戶。 有些在2-3年後交樓的樓花會要求在第二年再繳付10-15%的second payment。 剩下的75-80%的餘款(包括貸款)在交樓時支付。

若英國樓已經是現房或是一年內交房,那同樣,簽訂合同之後,一個月內繳付10%,剩下的90%的餘款(包括貸款)在交樓時支付。 現樓客戶需要和開發商約定好餘款支付時間(一般在繳付10%之後的3個月內)。

接受海外買家貸款的銀行有哪些?

銀行的貸款要求會隨政策和申請人數做改變,但大方向是不變的。 提供材料需要和本人真實情況相匹配,需要make sense。 受雇人士主要看個人收入和稅收證明,自雇人士會需要看公司近期的經營情況。

UK mortgage one團隊在英國擁有強大本地銀行網絡,相關銀行資源充足,比較熟悉本地市場環境,不同香港背景銀行集中做倫敦一二區物業,而且英國本地銀行批核簡易快速,建議貨比三家,為自己作出最明智的選擇。

英國買樓貸款程序是怎樣的?

1. 初審

買家向有關銀行提交準備好的個人身份證明、資產證明、地址證明等材料。 銀行在收到資料後會做出初步評估,確定買家的貸款額度。 這一階段大約需要一至兩周。

2. 第三方驗房評估

在英國貸款,必須有評估的環節,評估不僅有房屋質量等相關信息,還會給出相應的估價,這將決定銀行最終貸款的數額。 (一般銀行都根據評估價的成成數來放貸,這也是銀行風控的一種手段)。 這一階段通常需要兩周左右的時間。

3. 核准

提交評估報告後,銀行將根據報告的估價,並結合買家的資產狀況進行審核,以及做壓力測試,以此保證買方有足夠的收入來應對各種影響還款的情況。

4. 成功批核貸款offer

審核完成之後,銀行將決定是否成功批核。 最終是否能成功,要以銀行最終的mortgage offer為準。

5. 放款完成功收樓

銀行會給買方律師mortgage deed,買方需要簽字確認。 而後銀行會直接將貸款打給買方律師樓帳戶,買方律師收到款項再付給賣方的律師(在英國買房,所有的樓款交收都由律師來完成)。 交易成功,可以收樓搵租客!

小編溫馨提示

英國買樓收租的確吸引,但貸款申請仍是一個相對繁瑣的過程,千萬不可掉以輕心。 在選擇貸款產品和銀行時,一定要結合自身情況,以獲取貸款為首要任務,而不是盲目追求低息和高成數按揭。

近年來,為了防止洗錢(AML)等非法交易的行為,英國監管機構對英國買樓貸款申請進行了更加嚴格的詳細的盡職調查 (KYC),過程繁複對借款人資料重複核實,客戶如安排失當銀行會馬上停止該貸款申請及留下不良紀錄。

英國銀行業是一個高度監管、高度守法、高紀律性金融群體,客戶一定要選擇可靠機構申請貸款,以免安排按揭失當,面對被發展商殺訂金的風險。

最後希望UK mortgage one客戶能夠在貸款申請過程中,獲得專業技術支援,務求令貸款申請早日批出,安心成交收樓。